房产税法
发布时间：2013/6/8

房产税法
大纲：
（一）纳税义务人及征税对象
1、纳税义务人
2、征税对象
（二）征税范围
（三）计税依据与税率
1、计税依据
（1）从价计征
（2）从租计征
2、税率
（四）应纳税额的计算
（五）税收优惠
（六）征收管理与纳税申报
1、纳税义务发生时间
2、纳税期限
3、纳税地点
4、纳税申报

一、房产税法是指国家制定的用以调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。
二、房产税：是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的特点：
1、房产税属于财产税类。
现行的《房产税暂行条例》是1986年由国务院颁布的；目前，房产税只对国内单位和个人，对外商投资企业和外国企业以及外籍人员征收城市房地产税。
2、房产税属于费用税。
在财务处理上，单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前扣除。

第一节　纳税义务人及征税对象

一、纳税义务人
凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都有是房产税的纳税义务人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位是纳税义务人；产权出典的，承典人是纳税义务人；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。
房产税的纳税义务人包括：
（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（二）产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。
（四）产权未确定及租典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
（五）无租使用其他房产的问题。
外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。
二、征税对象
　　 它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物 （如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。
　　 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

第二节　征税范围

房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋。
城市是指经国务院批准设立的市。
县城是指未设立建制镇的县人民*所在地。
建制镇是指经省、自治区、直辖市人民*批准设立的建制镇。
工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民*批准。

第三节　计税依据和税率

　　一、计税依据
房产税的计税依据是房产的计税价值中或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。
（一）、从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民*确定。
　　 对房产原值需要说明的是：
　　 1、房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
　　 2、房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风，照明，煤气等设备；各种管线，如蒸气，压缩空气，石油，给水排水等管道及电力，电讯，电缆导线；电梯，升降机，过道，晒台等。
属于房屋附属设备的水管，下水道，暖气管，煤气管等从最近的探视井或三通管算起、电灯网，照明线从进线盒联接管算起，计算原值。
3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
　　 这里还有两个需要注意的特殊问题：
　　 （1）、对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
（2）、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
（3）、新建房屋交付使用时，如*空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括*调设备；如*空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括*空调设备。旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
（二）、从租计征
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
　　 二、税率
1、按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，年税率为1.2%；
2、按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。

第四节　应纳税额计算

房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。需要说明的是，企业房产既有自用又有出租的，应按房产余值和租金收入分别计算房产税。
一、从价计征的计算
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%
如前所述，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除一定比例是省、自治区、直辖市人民*规定的10%-30%的减除比例；计征的适用税率为1.2%。
二、从租计征的计算
从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：
应纳税额=租金收入×12%

第五节　税收优惠

（一）、国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
（二）、由国家财*部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
（三）、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
（四）、个人所有非营业用的房产免征房产税。
（五）、 中国人民银行总行 （含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产、土地，免征房产税
（六）、经财*部批准免税的其他房产。
1、损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免扌房产税。
2、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并停止使用后，可免征房产税。
3、 在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
4、为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
5、从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。
6、高校后勤实体免征房产税。
7、对非营利性医疗机构、疾前不见古人控制和妇幼保健机构等
8、老年服务机构自用的房产。
9、从2001年1月1日起，对按*规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房*策中带户发还产权并以*规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
10、对邮*部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮*局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

第六节　征收管理与纳税申报

一、纳税义务发生时间：
1、纳税人自建房屋自建成次月起的缴纳房产税；
2、纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税；
3、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；
4、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产；
5、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；
6、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税；
7、将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（省、自治区）*决定。
二、纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民*确定。
三、纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

中华人民共和国房产税暂行条例

　　第一条　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
　　 第二条　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
　　 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
　　 第三条　房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民*规定。
　　 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
　　 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
　　 第四条　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。
　　 第五条　下列房产免纳房产税：
　　 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
　　 二、由国家财*部门拨付事业经费的单位自用的房产；
　　 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
　　 四、个人所有非营业用的房产；
　　 五、经财*部批准免税的其他房产。
　　 第六条　除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民*确定，定期减征或者免征房产税。
　　 第七条　房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民*规定。
　　 第八条　房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。
　　 第九条　房产税由房产所在地的税务机关征收。
　　 第十条　本条例由财*部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民*制定，抄送财*部备案。
　　 第十一条　本条例自１９８６年１０月１日起施行。

财*部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定

城市是指经国务院批准设立的市。
县城是指未设立建制镇的县人民*所在地。
建制镇是指经省、自治区、直辖市人民*批准设立的建制镇。
工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民*批准。
二、关于城市、建制镇征税范围的解释
城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。
建制镇的征税范围为镇人民*所在地。不包括所辖的行*村。
三、关于“人民团体”的解释
“人民团体”是指经国务院授权的*部门批准设立或登记备案并由国家拨付行*事业费的各种社会团体。四、关于“由国家财*部门拨付事业经费的单位”，是否包括由国家财*部门拨付事业经费，实行差额预算管理的事业单位？
实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财*部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财*部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。五、关于由国家财*部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，有无减免税优待？
由国家财*部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财*部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。六、关于免税单位自用房产的解释
国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。
宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。
公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。
上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。
七、关于纳税单位和个人无租使用其他单位的房产，如何征收房产税？
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
八、关于房产不在一地的纳税人，如何确定纳税地点？
房产税暂行条例第九条规定，“房产税由房产所在地的税务机关征收。”房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。九、关于在开征地区范围之外的工厂、仓库，可否征收房产税？
根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。
十、关于企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可否免征房产税？
企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财*部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。
十一、关于作营业用的地下人防设施，应否征收房产税？
为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
十二、关于个人所有的房产用于出租的，应否征收房产税？
个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。
十三、关于个人所有的居住房屋，可否由当地核定面积标准，就超过面积标准的部分征收房产税？
根据房产税暂行条例规定，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。
十四、关于个人所有的出租房屋，是按房产余值计算缴纳房产税还是按房产租金收入计算缴纳房产税？
根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按房屋租金收入征税。
十五、关于房产原值如何确定？
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。十六、关于毁损不堪居住的房屋和危险房屋，可否免征房产税？
经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
十七、关于依照房产原值一次减除10～30％后的余值计算缴纳房产税，其减除幅度，可否按照房屋的新旧程度分别确定？对有些房屋的减除幅度，可否超过这个规定？
根据房产税暂行条例规定，具体减除幅度以及是否区别房屋新旧程度分别确定减除幅度，由省、自治区、直辖市人民*规定：减除幅度只能在10～30％以内。十八、关于对微利企业和亏损企业的房产，可否免征房产税？
房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。
十九、关于新建的房屋如何征税？
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
二十、关于企业停产、撤销后应否停征房产税？
企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。
二十一、关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？
凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
二十二、关于公园、名胜古迹中附设的营业单位使用或出租的房产，应否征收房产税？
公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。
二十三、关于房产出租，由承租人修理，不支付房租，应否征收房产税？
承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。
二十四、关于房屋大修停用期间，可否免征房产税？
房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
二十五、关于纳税单位与免税单位共同使用的房屋，如何征收房产税？
纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

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